Maksymalna kwota finansowania nie jest równa cenie mieszkania. Zależy przede wszystkim od wartości lokalu przyjętej do analizy, dopuszczalnego poziomu LTV, istniejących obciążeń oraz oceny możliwości spłaty przez firmę. Wartość mieszkania wyznacza potencjalny limit finansowania, ale nie przesądza automatycznie o udzieleniu ani o wysokości pożyczki.
Najprostszy sposób obliczenia orientacyjnej kwoty to pomnożenie wartości mieszkania przyjętej do analizy przez dopuszczalne LTV. Jeżeli z nowego finansowania ma zostać spłacone wcześniejsze zobowiązanie zabezpieczone lokalem, jego saldo pomniejsza kwotę wypłacaną firmie. W Funduszu Ostoja standardowy zakres finansowania wynosi od 30 000 zł do 1 000 000 zł, a wyższe kwoty analizowane są indywidualnie.
Artykuł kierujemy do osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą oraz do spółek, które rozważają zabezpieczenie finansowania mieszkaniem należącym do przedsiębiorcy, wspólnika lub osoby trzeciej. Fundusz Ostoja finansuje wyłącznie przedsiębiorców, a środki przeznaczane są na cele związane z działalnością gospodarczą. Jeśli szukasz ogólnych zasad produktu, zobacz stronę pożyczka pod zastaw mieszkania dla firm. W tym artykule wyjaśniamy natomiast, od czego zależy możliwa kwota finansowania.
Od czego zależy kwota pożyczki?
Możliwa kwota zależy od pięciu elementów:
- wartość mieszkania przyjęta do analizy: punkt wyjścia, ale nie to samo co cena z ogłoszenia;
- maksymalne LTV stosowane przez finansującego, czyli jaką część tej wartości można finansować;
- saldo wcześniejszych zobowiązań zabezpieczonych tym mieszkaniem;
- stan prawny i płynność nieruchomości: czy da się ją w razie potrzeby sprawnie sprzedać;
- zapotrzebowanie firmy i realny plan spłaty: bo finansowanie ma być bezpieczne dla obu stron.
Dwie nieruchomości o zbliżonej cenie mogą więc pozwolić na różne kwoty. Decyduje całość obrazu, nie sama wartość.
W skrócie kolejność jest taka: najpierw ustala się wartość mieszkania, następnie stosuje się do niej LTV, potem odejmuje ewentualne saldo dotychczasowego zobowiązania, a na końcu sprawdza, czy wynikająca z tego rata jest bezpieczna dla firmy. Każdy z tych kroków może obniżyć kwotę względem „teoretycznego maksimum” liczonego wyłącznie z wartości lokalu.
Cena z ogłoszenia a wartość rynkowa mieszkania
Warto rozróżnić cztery pojęcia, które łatwo pomylić: cenę oczekiwaną przez właściciela, cenę ofertową z ogłoszeń, wartość rynkową oraz wartość przyjętą do analizy zabezpieczenia przez finansującego. To nie są synonimy.
Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, między kupującym a sprzedającym działającymi rozważnie i bez przymusu. Profesjonalną wycenę sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 tej ustawy; zasady określa rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości).
„Wartość przyjęta do analizy” to robocze określenie wartości, którą finansujący przyjmuje na potrzeby oceny zabezpieczenia. Nie jest to odrębny, ustawowy rodzaj wartości. Cena, za jaką właściciel chciałby sprzedać mieszkanie, i cena z ogłoszenia bywają wyższe od wartości rynkowej, dlatego obliczenia opieramy na wartości, a nie na oczekiwaniach. Na etapie wstępnego oszacowania operat z reguły nie jest potrzebny. Wystarczają podstawowe informacje o mieszkaniu, takie jak numer księgi wieczystej lub adres i metraż oraz zdjęcia nieruchomości. Na dalszym etapie operat lub dodatkowa wycena mogą być potrzebne, jeżeli wymaga tego charakter nieruchomości albo wynik analizy zabezpieczenia.
Czym jest LTV i jak wpływa na kwotę?
LTV (loan to value) pokazuje, jaką część wartości nieruchomości stanowi kwota finansowania. To najprostszy sposób, by przełożyć wartość mieszkania na orientacyjny limit:
LTV = (całkowita kwota finansowania ÷ wartość mieszkania przyjęta do analizy) × 100%
orientacyjny limit finansowania = wartość mieszkania × maksymalne LTV
Finansujący zwykle nie przyjmuje 100% wartości, ponieważ ceny nieruchomości się zmieniają, sprzedaż wymaga czasu, a lokale różnią się płynnością. Odpowiedni margines ogranicza ryzyko, że wysokość zobowiązania zbliży się do wartości zabezpieczenia.
W Funduszu Ostoja LTV ustalamy indywidualnie, nie stosujemy jednej sztywnej wartości dla wszystkich. Wyższe LTV jest możliwe dla nieruchomości w dużych, płynnych miastach (m.in. Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań), gdzie łatwiej oszacować wartość i w razie potrzeby sprzedać lokal. Standardowo finansowanie pod zastaw nieruchomości dotyczy kwoty do ok. 1 mln zł, a wyższe rozpatrujemy indywidualnie.
Co wpływa na wycenę i możliwość finansowania?
Na wartość i płynność mieszkania składa się w praktyce wiele cech:
- lokalizacja i liczba porównywalnych transakcji w okolicy;
- metraż i układ lokalu;
- stan techniczny;
- kondygnacja, winda, balkon, miejsce postojowe;
- forma własności (odrębna własność, spółdzielcze prawo do lokalu);
- stan księgi wieczystej, a także służebności, roszczenia i ostrzeżenia;
- nietypowy charakter lokalu oraz to, jak łatwo byłoby go sprzedać.
Uwaga na częsty błąd: koszt przeprowadzonego remontu nie podnosi wartości mieszkania dokładnie o wydaną kwotę. Remont wpływa na wartość, ale nie „złotówka w złotówkę”.
Jak istniejąca hipoteka wpływa na dostępną kwotę?
Jeśli mieszkanie jest już obciążone, ma to bezpośredni wpływ na środki, które trafią do firmy. Trzy rzeczy są tu kluczowe. Po pierwsze, suma hipoteki wpisana w dziale IV księgi wieczystej to nie to samo co aktualne saldo zadłużenia. Suma wpisana do księgi wieczystej bywa wyższa. Po drugie, Fundusz Ostoja nie ustanawia zabezpieczenia na drugim miejscu hipotecznym. Przy refinansowaniu dotychczasowe zobowiązanie firmowe musi zostać spłacone, a Fundusz uzyskuje pierwsze miejsce. Po trzecie, część nowego finansowania przeznaczona na spłatę wcześniejszego wierzyciela nie trafia do firmy jako dodatkowa gotówka.
Szerzej opisujemy ten mechanizm w artykule pożyczka pod zastaw nieruchomości już obciążonej hipoteką.
Przykłady obliczenia możliwej kwoty
Poniższe wyliczenia mają charakter wyłącznie ilustracyjny. Przyjęto w nich przykładowe LTV 50% tylko po to, by pokazać sposób liczenia. Nie jest to oferta ani deklaracja, bo LTV ustalamy indywidualnie.
Przykład 1 - mieszkanie bez obciążeń: Wartość przyjęta do analizy: 600 000 zł. Przy przykładowym LTV 50% orientacyjny limit finansowania wynosi 600 000 × 50% = 300 000 zł.
Przykład 2 - mieszkanie z firmowym zobowiązaniem hipotecznym: Wartość: 800 000 zł, przykładowe LTV 50% → łączny limit finansowania 400 000 zł. Z tej kwoty 180 000 zł (saldo firmowego zobowiązania) przeznacza się na spłatę wcześniejszego wierzyciela, dlatego do firmy trafia 220 000 zł. Środki na spłatę wcześniejszego zobowiązania nie są dodatkową gotówką dla firmy.
Powyższe to przykłady edukacyjne. Ostateczna wartość nieruchomości i kwota finansowania są ustalane indywidualnie.
Czy warto pożyczyć maksymalną dostępną kwotę?
Nie zawsze. Maksymalny możliwy limit i kwota rozsądna dla firmy to dwie różne rzeczy. Wysokość finansowania warto dobrać do:
- rzeczywistej potrzeby biznesowej, a nie do tego, „ile się da”;
- przewidywanego zwrotu z finansowanej inwestycji;
- bezpiecznej wysokości raty przy realnych, a nie optymistycznych przychodach;
- możliwych wahań przychodów w firmie;
- ryzyka wynikającego z tego, że zabezpieczeniem jest mieszkanie.
Pożyczenie maksymalnej dostępnej kwoty oznacza wyższą ratę i mniejszy bufor na okres słabszych przychodów. Dobrze dobrana kwota jest bezpieczniejsza niż kwota największa.
Jakie dane są potrzebne do wstępnego oszacowania kwoty?
Do wstępnego, niezobowiązującego oszacowania kwoty, o którą firma może wnioskować w Funduszu Ostoja, potrzebne są zwykle:
- numer księgi wieczystej albo informacja o możliwości jej założenia;
- zdjęcia nieruchomości;
- aktualne saldo ewentualnego zobowiązania zabezpieczonego lokalem;
- potrzebna firmie kwota.
O tym, jakie dokumenty przydają się na dalszym etapie, piszemy w osobnym poradniku dokumenty do pożyczki pod zastaw mieszkania. Jeśli mieszkanie należy do wspólnika, małżonka lub innej osoby, zajrzyj też do artykułu pożyczka pod zastaw mieszkania osoby trzeciej.
Zastrzeżenie
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani porady prawnej lub finansowej. Poziom LTV, wartość nieruchomości oraz kwota finansowania ustalane są indywidualnie po analizie konkretnej nieruchomości, jej księgi wieczystej i sytuacji firmy.