Samo wpisanie hipoteki przez bank lub inny podmiot finansowy na Twoim mieszkaniu, domu lub działce, nie przekreśla możliwości uzyskania kolejnej pożyczki pod zastaw tej samej nieruchomości. Polskie prawo dopuszcza obciążenie jednej nieruchomości więcej niż jedną hipoteką. W praktyce jednak zależy to od polityki wewnętrznej danego podmiotu finansowego. Wiele firm wpisuje się tylko na pierwszym miejscu. Są również instytucje finansowe, dla których liczy się nie sam fakt istnienia hipoteki, lecz relacja między wartością nieruchomości a wysokością dotychczasowych obciążeń oraz to, na której pozycji w księdze wieczystej znajdzie się nowy wierzyciel. Poniżej wyjaśniamy, jak to działa.
Nieruchomość obciążona hipoteką nie zawsze musi stanowić przeszkodę
Wiele osób zakłada, że pożyczka pod zastaw nieruchomości jest możliwa tylko wtedy, gdy nieruchomość jest „czysta”, czyli wolna od jakichkolwiek obciążeń. Nie zawsze musi tak być. Obciążenie hipoteczne nie oznacza, że nieruchomość nie ma już wartości jako zabezpieczenie. Przy analizie kolejnego finansowania bierze się jednak pod uwagę nie tylko jej wartość rynkową, lecz także aktualne saldo zadłużenia, sumę hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej, pierwszeństwo wpisów oraz wymagany poziom LTV. Suma hipoteki nie jest tym samym co kwota pozostała do spłaty, dlatego nie można automatycznie uznać całej różnicy za środki dostępne dla kolejnego wierzyciela.
Dlaczego to możliwe: druga hipoteka i kolejność wpisów
Polskie prawo dopuszcza obciążenie jednej nieruchomości więcej niż jedną hipoteką. Wszystkie hipoteki ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej, a o ich wzajemnej sile decyduje pierwszeństwo, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka wpisana wcześniej ma pierwszeństwo przed wpisaną później. W uproszczeniu: kto pierwszy w księdze, ten pierwszy w kolejce do zaspokojenia.
Co to oznacza w praktyce? Bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego, ma zwykle hipotekę na pierwszym miejscu. Fundusz udzielający kolejnej pożyczki może wpisać się na miejscu drugim (stąd potoczne określenie „druga hipoteka”). Gdyby kiedykolwiek doszło do egzekucji z nieruchomości, w relacji między wierzycielami hipotecznymi wcześniejsza hipoteka ma co do zasady pierwszeństwo przed późniejszą. Sam podział kwoty uzyskanej z egzekucji odbywa się jednak według Kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje również inne uprzywilejowane należności (m.in. koszty egzekucyjne, alimenty czy wynagrodzenia za pracę). Dlatego wierzyciel na drugiej pozycji ponosi większe ryzyko i ostrożniej podchodzi do wysokości finansowania. Z tego również powodu wiele funduszy nie wpisuje się na drugie miejsce za bankami.
Na rynku dostępne są różne modele finansowania, jednak Fundusz Ostoja nie ustanawia zabezpieczenia na drugim miejscu hipotecznym. W przypadku refinansowania dotychczasowe zobowiązanie firmowe musi zostać spłacone, a Fundusz musi uzyskać zabezpieczenie na pierwszym miejscu hipotecznym.
Czy do drugiej hipoteki potrzebna jest zgoda wierzyciela hipotecznego?
To jedno z najczęstszych pytań, i warto odpowiedzieć na nie rzetelnie. Z punktu widzenia skuteczności wpisu ustanowienie kolejnej hipoteki nie wymaga zgody banku lub funduszu, który ma pierwszą hipotekę. Jako właściciel możesz dysponować swoją nieruchomością, a nowy wpis nie narusza pierwszeństwa dotychczasowego wierzyciela, bank pozostaje pierwszy w kolejce.
Co więcej, bank nie może Ci tego skutecznie zakazać. Zgodnie z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Umowa kredytowa może przewidywać obowiązki informacyjne związane z ustanowieniem kolejnej hipoteki. Nie oznacza to jednak skutecznego zakazu dalszego obciążenia nieruchomości. Zakres i konsekwencje takich postanowień należy oceniać na podstawie konkretnej umowy.
Kiedy wniosek pożyczkowy może zostać odrzucony
Obciążenie hipoteką samo w sobie nie musi być powodem odmowy, ale są sytuacje, które realnie ograniczają możliwość finansowania:
- dotychczasowe obciążenia są zbyt wysokie w stosunku do wartości nieruchomości, wyczerpują dopuszczalne LTV i nie zostaje bezpieczny margines dla kolejnego wierzyciela;
- wpisy o egzekucji komorniczej lub ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej;
- nieuregulowany stan prawny, rozbieżności we wpisach, brak aktualnych informacji w księdze wieczystej, służebność osobista na nieruchomości;
- nieruchomość trudna do zbycia lub o wartości niewspółmiernej do oczekiwanej kwoty.
Większość z tych przeszkód da się wychwycić już na wstępnym etapie, po sprawdzeniu numeru księgi wieczystej, dlatego pierwsza, niezobowiązująca analiza jest tak istotna.