Sama wartość nieruchomości nie powinna być jedynym kryterium decyzji — równie ważne są koszt finansowania, źródło spłaty i konsekwencje problemów z terminowym regulowaniem zobowiązania. Poniżej wyjaśniamy, jak działa hipoteka, jak przebiega cały proces i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.
Co oznacza zabezpieczenie hipoteczne?
Hipoteka jest prawnym zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Informacja o niej jest ujawniana w dziale IV księgi wieczystej.
Ustanowienie hipoteki nie oznacza automatycznego przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Właściciel nadal pozostaje jej właścicielem, jednak w przypadku niewykonania zobowiązania wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami i dokumentacją transakcji.
Przed zawarciem umowy należy sprawdzić stan prawny nieruchomości, istniejące obciążenia oraz kolejność hipotek. Ma ona znaczenie dla pierwszeństwa zaspokojenia poszczególnych wierzycieli.
Jak wygląda proces finansowania pod hipotekę?
1. Potrzeba finansowania i plan spłaty
Na początku przedsiębiorca powinien określić potrzebną kwotę, cel finansowania oraz realne źródło jego spłaty. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie nie zastępuje oceny, czy nowe zobowiązanie będzie możliwe do obsługi przez firmę.
2. Analiza nieruchomości
Pożyczkodawca analizuje m.in. rodzaj i lokalizację nieruchomości (np. lokalu, domu, budynku komercyjnego czy działki), jej stan prawny, wartość oraz wpisy znajdujące się w księdze wieczystej.
Sposób ustalania wartości zabezpieczenia zależy od konkretnej instytucji. Samo posiadanie nieruchomości nie oznacza automatycznej zgody na finansowanie.
3. Warunki i dokumenty
Przed podpisaniem umowy należy przeanalizować nie tylko kwotę i okres finansowania, ale również całkowity koszt, sposób spłaty, zabezpieczenia oraz zasady obowiązujące w razie opóźnień.
Warto zwrócić szczególną uwagę na warunki wypowiedzenia umowy, sposób dochodzenia roszczeń oraz dokumenty podpisywane przy ustanawianiu zabezpieczenia.
4. Ustanowienie hipoteki
Po zaakceptowaniu warunków dochodzi do podpisania wymaganych dokumentów i ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka jest następnie ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości.
W zależności od konstrukcji transakcji część oświadczeń może wymagać udziału notariusza.
5. Wypłata i spłata
Po spełnieniu warunków określonych w umowie następuje wypłata środków. Zobowiązanie powinno być następnie regulowane zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Po całkowitej spłacie należy doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej zgodnie z właściwą procedurą.
Jakie ryzyka trzeba ocenić?
Najważniejszym ryzykiem finansowania zabezpieczonego hipoteką jest możliwość dochodzenia roszczeń z nieruchomości, jeśli zobowiązanie nie będzie prawidłowo spłacane.
Dlatego przed podjęciem decyzji przedsiębiorca powinien ocenić przepływy finansowe firmy, przewidywane źródło spłaty oraz margines bezpieczeństwa na wypadek pogorszenia sytuacji biznesowej.
Nie należy również zakładać, że zabezpieczenie nieruchomością automatycznie oznacza niższy koszt lub korzystniejsze warunki niż w przypadku innych form finansowania. Każdą propozycję trzeba oceniać na podstawie konkretnych zapisów umowy.
Czy zabezpieczeniem może być nieruchomość innej osoby?
Tak. W określonych sytuacjach zabezpieczeniem finansowania firmy może być nieruchomość należąca do osoby trzeciej, np. wspólnika lub innej osoby powiązanej z przedsiębiorstwem.
Właściciel nieruchomości powinien mieć pełną świadomość zakresu zabezpieczenia i możliwych konsekwencji. Jego prawa i obowiązki muszą jasno wynikać z dokumentacji transakcji.
Kiedy takie finansowanie może mieć sens?
Finansowanie zabezpieczone nieruchomością może być rozważane m.in. wtedy, gdy firma potrzebuje kapitału na konkretny cel, posiada realny plan jego wykorzystania i spłaty, a finansowanie bankowe jest niedostępne, zbyt wolne albo niedopasowane do sytuacji przedsiębiorstwa.
Nie powinno natomiast służyć wyłącznie do odsuwania problemów z płynnością, jeśli przedsiębiorstwo nie ma realnego planu ich rozwiązania.
Przed podjęciem decyzji należy porównać dostępne możliwości i ocenić konsekwencje ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości.
Jak wygląda to w Funduszu Ostoja?
Fundusz Ostoja udziela finansowania wyłącznie na cele firmowe — pożyczki pod zastaw nieruchomości kierujemy do firm, spółek, JDG i przedsiębiorców. Standardowe kwoty wynoszą od 30 tys. do 1 mln zł, a wyższe są analizowane indywidualnie. Możliwe jest finansowanie do 10 lat.
Fundusz Ostoja ustanawia hipotekę wyłącznie na pierwszym miejscu. Poziom LTV ustalany jest indywidualnie — nie stosujemy jednego publikowanego maksymalnego poziomu. Nie wymagamy również operatu szacunkowego.
Refinansowanie może dotyczyć wyłącznie zobowiązań firmowych.
Zabezpieczeniem może być także nieruchomość osoby trzeciej powiązanej z firmą, np. wspólnika. W takim przypadku właściciel nieruchomości ustanawia hipotekę, poręcza pożyczkę zgodnie z art. 876 Kodeksu cywilnego oraz poddaje się egzekucji zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Analiza jest bezpłatna, a decyzja wstępna jest zwykle przedstawiana w ciągu 24 godzin. Koszt notariusza ponosi Fundusz Ostoja. Każda sprawa jest analizowana indywidualnie, a zasady, które przy tym stosujemy, opisujemy w zakładce bezpieczeństwo finansowania.
Jeżeli chcesz poznać warunki samego finansowania, przejdź do strony „pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firm”. Jeśli wolisz od razu omówić swoją sytuację, skontaktuj się z nami.
Treść ma charakter edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego.